คอนโดติดรถไฟฟ้า มือ 1 ในท้องตลาดมักจะเปิดขายกันตั้งแต่คอนโดยังไม่ได้ตอกเสาเข็ม เรียกว่าพอได้แบบจากสถาปนิกคร่าวๆก็เปิดขายห้องทันที โดยให้ลูกค้าจ่ายค่าเงินดาวน์มาก่อน ระหว่างที่ลูกค้าผ่อนจ่ายเงินดาวน์นั้นก็ก่อสร้างไปด้วย จะได้เอาเงินของลูกค้ามาหมุนช่วยกระแสเงินสดได้(บ้าง) และยังช่วยการันตียอดขายเพื่อให้โครงการเอาไปขอกู้เงินจากสถาบันการเงินเพื่อมาสร้างได้สะดวก งวดเงินดาวน์จะแบ่งให้ตรงกับระยะเวลาก่อสร้างเช่น เวลาก่อสร้าง 30 เดือน ก็จะแบ่งเงินดาวน์เป็น 30 งวด เมื่อสร้างเสร็จลูกค้าจะได้โอนกรรมสิทธิ์ได้พอดี

วิธีนี้คือการขายกระดาษนั่นเอง หรือชาวบ้านเรียกว่า จับเสือมือเปล่า

Developer ส่วนใหญ่ในประเทศไทยใช้วิธีนี้ในการขายคอนโดทั้งนั้นไม่ว่าจะรายใหญ่หรือรายเล็ก เช่น AP TCCC แสนสิริ โนเบิล LPN ศุภาลัย อารียา อนันดา ฯลฯ มีที่ยกเว้นคือ แลนด์แอนเฮ้าส์ และ Quality house เนื่องจากสองเจ้านี้มีธนาคารเป็นของตัวเอง เลยไม่ต้องง้อสถาบันการเงิน สามารถสร้างคอนโดได้เสร็จก่อนค่อยขาย

การซื้อคอนโดในลักษณะขายก่อนสร้างนี้มีความเสี่ยงในแง่ที่โครงการอาจจะไม่สามารถสร้างเสร็จจนโอนให้เราได้ เนื่องจากปัจจัยหลายๆอย่าง อย่างแรกคือ ยอดขายอาจจะไม่ดี เพราะทำเลไม่ดี ตึกไม่โดน เมื่อยอดขายไม่ถึง สถาบันการเงินก็ไม่กล้าปล่อยเงินกู้ โครงการก็เลยไม่มีเงินไปจ่ายผู้รับเหมา ตึกก็สร้างช้าลงๆ ในที่สุดก็หยุดสร้าง คนที่ซวยก็คือลูกค้าตาดำๆ ที่ก้มหน้าก้มตาหาเงินมาผ่อนดาวน์ทุกเดือนๆ

ที่เพิ่งเป็นข่าวพาดหัวไปไม่นานนี้คือกรณี น.ส.พอลล่า เทย์เล่อร์ ฟ้องคอนโดแห่งหนึ่งที่ถนนเอกมัย ข้อหาฉ้อโกง จ่ายเงินดาวน์มาตั้งหลายปีแล้ว คอนโดโผล่มาแต่เสาเข็ม ขอฟ้องเอาเงินคืน โครงการต้องรีบเอาเงินอุดปากน้องพอลล่าเป็นการใหญ่ ส่วนลูกค้าคนอื่นๆที่ร่วมชะตากรรมเดียวกับน้องพอลล่าแต่ไม่ได้เป็นเซเล็บ ข่าวไม่ได้แจ้งว่าได้เงินคืนหรือไม่ นอกจากโครงการนี้แล้วยังมีอีกเยอะมากที่มีแววว่าจะเจริญรอยตาม โดยเฉพาะผู้ประกอบการหน้าใหม่ ที่เห็นผลตอบแทนการสร้างคอนโดขายล่อใจ (กำไรกันอย่างต่ำ 30%) เลยกระโจนเข้ามาทำบ้าง เมื่อโดดขึ้นหลังเสือแล้วจะลงนั้นยาก ถ้าบริหารเงินไม่เก่ง ขาดสภาพคล่องมีแต่ตายกับเจ๊งครับ

ปัจจัยอื่นๆที่มีผลต่อการก่อสร้างอาคารก็เช่น อัตราดอกเบี้ย ค่าเงินบาท ราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง สภาวะเศรษฐกิจ สภาวะการเมือง ฯลฯ ซึ่งล้วนแต่ส่งผลกระทบต่อการดำเนินโครงการทั้งนั้น อย่าลืมว่า คอนโดสร้างช้ากว่าบ้านหลายเท่า ยิ่ง High-rise คอนโด สร้างกันอย่างน้อยก็ 2-3 ปี ช่วงเวลายาวนานขนาดนี้อะไรไม่คาดฝันก็เกิดขึ้นได้

ดังนั้น การเลือกซื้อคอนโดมิเนียมที่ขายก่อนสร้าง ผู้ซื้อต้องพิจารณาเจ้าของโครงการให้ดี การเลือกผู้ประกอบการที่มีขนาดใหญ่เงินเยอะ น่าเชื่อถือ มีประวัติมีผลงานมายาวนาน จะมีความเสี่ยงน้อยกว่าเลือกคอนโดจากผู้ประกอบการโนเนม แต่ก็ไม่ใช่ว่ารายเล็กจะต้องเจ๊งทุกรายนะครับ Developer เจ้าเล็กๆ ที่มีผลงานดีน่าชื่นชม ก็มีอยู่มาก ดังนั้น เราต้องศึกษาให้ดี ในโบรชัวร์หรือโฆษณาหนังสือพิมพ์จะมีเขียนชื่อเจ้าของโครงการไว้อยู่แล้ว (ตามกฏหมายสคบ.) แต่มักจะเขียนตัวเล็กโคตรๆ บางทีต้องเอาแว่นขยายมาส่องจึงจะอ่านออก เราก็สามารถใช้อินเตอร์เนท search หาประวัติความเป็นมาของเจ้าของได้ หรือโพสต์สอบถามทางเวปไซท์อย่างคอนโดคลับพันทิปก็ได้ เซียนๆเพียบ

การซื้อคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จแบบนี้ มีความเสี่ยงก็จริง แต่ก็มีโอกาสทำกำไรสูงเช่นกัน เพราะถ้าอดทนรอจนตึกสร้างเสร็จสมบูรณ์ ราคาคอนโดมักจะขยับขึ้นไปเสมอ โดยเฉพาะคอนโดเกรด A บางที่ราคาดีดขึ้นเป็นล้านเลยครับ