มาเล่าให้ฟังเพิ่มเติม สิ่งที่สัมมนาไปวันที่ 23 กรกฎาคม ที่ผ่านมา เนื้อหาสาระสรุปว่าถ้าเราอยากจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์บ้างมีสองทาง ทางแรกถ้าเรามีเงินสดก็ซื้อเลยแล้วเอามาให้เช่า เป็นทางที่ดีที่สุด ก็เลือกเอาระหว่างที่จะเอาเงินไปฝากแบงค์หรือเอาเงินไปซื้อกองทุนต่างๆหรือ ลงทุนเล่นหุ้น ก็มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ คอนโดติดรถไฟฟ้า ซึ่งในยุคที่เราเรียกว่าเงินเฟ้อที่มีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างนี้ โดยปกติทั่วๆไปการลงทุนที่จะชนะเงินเฟ้อได้ก็คือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อย่างเช่นวันนี้เราลงทุนไป อีก 5 ปี 10 ปีข้างหน้าราคาอสังหาริมทรัพย์มันมีราคาสูงขึ้น อันนี้ก็เป็นกำไรจากมูลค่าเพิ่มของมัน แต่ถ้าไม่มีเงินเพียงพอเราอาจจะใช้วิธีกู้เอาก็ได้   ผมไม่ได้แนะนำให้ท่านไปก่อหนี้นะครับ แต่วิธีการกู้คือท่านเองต้องมีรายได้เพียงพอ สมมติไปลงทุนในคอนโดแล้วมาให้เช่า ถ้าเกิดเช่าไม่ได้ท่านก็มีเงินรายได้อื่นๆมาผ่อนได้ อย่างนี้ท่านก็จะไม่เดือดร้อน ผมจะให้หลักคร่าวๆว่าถ้าจะลงทุนในบ้านหรือคอนโดให้เช่าก็ควรจะมีทุนสัก 20% ก็กู้ได้ 80% แต่ถ้าเกิดเป็นการก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า ท่านต้องมีเงินลงทุนเยอะหน่อย อาจจะมีเงินลงทุน 40% และกู้ 10%  ใน 40% ประกอบด้วยควรมีที่ดินของตนเองก่อน และค่าก่อสร้าง 100 บาท ควรกู้สัก 70 บาท ลงทุนเองสัก 30 บาท อย่างนี้ก็จะมีสัดส่วนการลงทุนเป็นทุนของท่าน 40% เป็นเงินกู้ 10% หรือถ้าให้ดี 50:50 ก็จะดีที่สุด

อสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่มีสภาพคล่องน้อย แปลว่าไม่ได้ซื้อขายกันได้สม่ำเสมอง่ายๆ วันที่เราตั้งใจจำหน่ายมันคงจะซื้อขายไม่ได้ในโดยทันที ต้องใช้ระยะเวลาซักระยะ ไม่เหมือนกับ หุ้น ทอง พันธบัตร ตราสารหนี้อื่นๆ ซึ่งมีสภาพคล่องมากกว่ามาก อยากทำการค้าก็ค้าขายได้ทันทีทันใด อย่างใดก็ดี คอนโดติดรถไฟฟ้า ยังมีสภาพคล่องยิ่งกว่าเมื่อเทียบกับบ้านเดี่ยว ทาวเฮาส์ หรือที่ดินเปล่า นะครับ ฉะนั้น การที่เรารู้ข้อบกพร่องของมัน เราก็สมควรศึกษาวิธีลบจุดอ่อนข้อนี้น้อยที่สุด เช่น ซื้อหาคอนโดพื้นที่ดีๆที่ใครๆก็อยากได้ หรือเลือกซื้อคอนโดที่ผู้ประกอบการเป็นที่ยอมรับในท้องตลาด ลูกค้าไว้ใจ เหล่านี้จะทำให้ซื้อง่ายขายคล่อง ครับผม 2. คอนโดมิเนียม เป็นทรัพย์สมบัติที่มี ค่าเสื่อม(Depreciation) คือมันมีอายุใช้งานเหมือนกัน แม้ว่าจะนานนนนนน มากก็ตาม ทั่วๆไปผู้เชี่ยวชาญเขาเหมาว่า อายุคอนโดอยู่ที่ราว 50 ปี แต่สมัยปัจจุบันตั้งแต่มีคอนโดมิเนียมในไทยมา ยังไม่มีโครงการไหนอายุถึง 50 ปีเลย มากสุดน่าจะราวๆ 40 ปี ก็เลยไม่รู้ว่าครบ 50 ปีแล้วมันจะพังครืนลงมาหรือป่าว แฮะๆ ทั้งนี้ทั้งนั้น อาคารทุกชนิดหากมีการบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่อง มันจะอยู่ได้เป็นร้อยปีเลยครับ อาทิเช่นวัดพระแก้ว อายุตั้ง200กว่าปี แล้วยังสวยปิ๊ง หรืออย่างทัชมาฮาล

คอนโดติดรถไฟฟ้า มือ 1 ในท้องตลาดมักจะเปิดขายกันตั้งแต่คอนโดยังไม่ได้ตอกเสาเข็ม เรียกว่าพอได้แบบจากสถาปนิกคร่าวๆก็เปิดขายห้องทันที โดยให้ลูกค้าจ่ายค่าเงินดาวน์มาก่อน ระหว่างที่ลูกค้าผ่อนจ่ายเงินดาวน์นั้นก็ก่อสร้างไปด้วย จะได้เอาเงินของลูกค้ามาหมุนช่วยกระแสเงินสดได้(บ้าง) และยังช่วยการันตียอดขายเพื่อให้โครงการเอาไปขอกู้เงินจากสถาบันการเงินเพื่อมาสร้างได้สะดวก งวดเงินดาวน์จะแบ่งให้ตรงกับระยะเวลาก่อสร้างเช่น เวลาก่อสร้าง 30 เดือน ก็จะแบ่งเงินดาวน์เป็น 30 งวด เมื่อสร้างเสร็จลูกค้าจะได้โอนกรรมสิทธิ์ได้พอดี

วิธีนี้คือการขายกระดาษนั่นเอง หรือชาวบ้านเรียกว่า จับเสือมือเปล่า

Developer ส่วนใหญ่ในประเทศไทยใช้วิธีนี้ในการขายคอนโดทั้งนั้นไม่ว่าจะรายใหญ่หรือรายเล็ก เช่น AP TCCC แสนสิริ โนเบิล LPN ศุภาลัย อารียา อนันดา ฯลฯ มีที่ยกเว้นคือ แลนด์แอนเฮ้าส์ และ Quality house เนื่องจากสองเจ้านี้มีธนาคารเป็นของตัวเอง เลยไม่ต้องง้อสถาบันการเงิน สามารถสร้างคอนโดได้เสร็จก่อนค่อยขาย

การซื้อคอนโดในลักษณะขายก่อนสร้างนี้มีความเสี่ยงในแง่ที่โครงการอาจจะไม่สามารถสร้างเสร็จจนโอนให้เราได้ เนื่องจากปัจจัยหลายๆอย่าง อย่างแรกคือ ยอดขายอาจจะไม่ดี เพราะทำเลไม่ดี ตึกไม่โดน เมื่อยอดขายไม่ถึง สถาบันการเงินก็ไม่กล้าปล่อยเงินกู้ โครงการก็เลยไม่มีเงินไปจ่ายผู้รับเหมา ตึกก็สร้างช้าลงๆ ในที่สุดก็หยุดสร้าง คนที่ซวยก็คือลูกค้าตาดำๆ ที่ก้มหน้าก้มตาหาเงินมาผ่อนดาวน์ทุกเดือนๆ

ที่เพิ่งเป็นข่าวพาดหัวไปไม่นานนี้คือกรณี น.ส.พอลล่า เทย์เล่อร์ ฟ้องคอนโดแห่งหนึ่งที่ถนนเอกมัย ข้อหาฉ้อโกง จ่ายเงินดาวน์มาตั้งหลายปีแล้ว คอนโดโผล่มาแต่เสาเข็ม ขอฟ้องเอาเงินคืน โครงการต้องรีบเอาเงินอุดปากน้องพอลล่าเป็นการใหญ่ ส่วนลูกค้าคนอื่นๆที่ร่วมชะตากรรมเดียวกับน้องพอลล่าแต่ไม่ได้เป็นเซเล็บ ข่าวไม่ได้แจ้งว่าได้เงินคืนหรือไม่ นอกจากโครงการนี้แล้วยังมีอีกเยอะมากที่มีแววว่าจะเจริญรอยตาม โดยเฉพาะผู้ประกอบการหน้าใหม่ ที่เห็นผลตอบแทนการสร้างคอนโดขายล่อใจ (กำไรกันอย่างต่ำ 30%) เลยกระโจนเข้ามาทำบ้าง เมื่อโดดขึ้นหลังเสือแล้วจะลงนั้นยาก ถ้าบริหารเงินไม่เก่ง ขาดสภาพคล่องมีแต่ตายกับเจ๊งครับ

ปัจจัยอื่นๆที่มีผลต่อการก่อสร้างอาคารก็เช่น อัตราดอกเบี้ย ค่าเงินบาท ราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง สภาวะเศรษฐกิจ สภาวะการเมือง ฯลฯ ซึ่งล้วนแต่ส่งผลกระทบต่อการดำเนินโครงการทั้งนั้น อย่าลืมว่า คอนโดสร้างช้ากว่าบ้านหลายเท่า ยิ่ง High-rise คอนโด สร้างกันอย่างน้อยก็ 2-3 ปี ช่วงเวลายาวนานขนาดนี้อะไรไม่คาดฝันก็เกิดขึ้นได้

ดังนั้น การเลือกซื้อคอนโดมิเนียมที่ขายก่อนสร้าง ผู้ซื้อต้องพิจารณาเจ้าของโครงการให้ดี การเลือกผู้ประกอบการที่มีขนาดใหญ่เงินเยอะ น่าเชื่อถือ มีประวัติมีผลงานมายาวนาน จะมีความเสี่ยงน้อยกว่าเลือกคอนโดจากผู้ประกอบการโนเนม แต่ก็ไม่ใช่ว่ารายเล็กจะต้องเจ๊งทุกรายนะครับ Developer เจ้าเล็กๆ ที่มีผลงานดีน่าชื่นชม ก็มีอยู่มาก ดังนั้น เราต้องศึกษาให้ดี ในโบรชัวร์หรือโฆษณาหนังสือพิมพ์จะมีเขียนชื่อเจ้าของโครงการไว้อยู่แล้ว (ตามกฏหมายสคบ.) แต่มักจะเขียนตัวเล็กโคตรๆ บางทีต้องเอาแว่นขยายมาส่องจึงจะอ่านออก เราก็สามารถใช้อินเตอร์เนท search หาประวัติความเป็นมาของเจ้าของได้ หรือโพสต์สอบถามทางเวปไซท์อย่างคอนโดคลับพันทิปก็ได้ เซียนๆเพียบ

การซื้อคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จแบบนี้ มีความเสี่ยงก็จริง แต่ก็มีโอกาสทำกำไรสูงเช่นกัน เพราะถ้าอดทนรอจนตึกสร้างเสร็จสมบูรณ์ ราคาคอนโดมักจะขยับขึ้นไปเสมอ โดยเฉพาะคอนโดเกรด A บางที่ราคาดีดขึ้นเป็นล้านเลยครับ

• เพื่อการลงทุน

• เพื่อพักอาศัย

• ประหยัดเวลาและค่าเดินทาง

9 ปัจจัยในการเลือกซื้อคอนโด

ข้อแรก...ขนาดพื้นที่ ถ้าคุณให้ความสำคัญมากที่สุด ควรเอาตลับเมตรไปวัดด้วยตัวเอง ตรงตามที่ผู้ขายประกาศไว้หรือไม่ รู้แล้วจะเทียบได้ว่า ราคาขายต่อตารางเมตรเท่าไหร่ ถูกหรือแพงกว่ากันแค่ไหน 

ข้อที่สอง...ที่จอดรถ ก็สำคัญ ต้องดูว่า มีที่จอดรถพอกับจำนวนยูนิตทั้งโครงการหรือเปล่า 

ข้อที่สาม...การก่อสร้าง ใช้วัสดุก่อสร้างมีความแข็งแรงคงทนเพียงใด ตึกยิ่งสูงจะรับกับแรงสั่นสะเทือนแผ่นดินไหวได้ระดับไหน ที่ต้องพิจารณาเป็นพิเศษ วัสดุกั้นผนังห้องมีความหนามากน้อย มีเสียงเล็ดลอดจากเพื่อนข้างห้อง หรือว่าห้องที่อยู่บนหัว เวลาเดินแรงๆ จะมีเสียงดังลงมาหรือเปล่า 

ข้อที่สี่...ระบบสาธารณูปโภค ระบบรักษาความปลอดภัย ถือว่ามีความสำคัญมาก กรณีอยู่ชั้นสูงๆ น้ำประปาไหลแรงพอ? ถ้าไฟดับมีไฟฉุกเฉิน? ระบบตรวจควัน? หัวฉีดน้ำ? บันไดหนีไฟมีมาตรฐาน? เก็บขยะ จัด-ส่งจดหมาย มียามรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมงดีพอหรือไม่ 

ข้อที่ห้า...สัญญา ข้อนี้สำคัญมากๆ ปกติผู้ซื้อทั่วไปจะละเลยต่อรายละเอียด เพราะมีเนื้อหามาก และเป็นตัวบทกฎหมายเสียส่วนใหญ่ จะให้ดีควรมีนักกฎหมายคอยให้คำแนะนำถึงสิทธิประโยชน์ที่พึงจะได้รับหรือเสีย เช่น คอนโดไฟไหม้เสียหายทั้งตึก คุณจะได้รับค่าชดใช้หรือไม่ มากน้อยเพียงใด 

ข้อที่หก...ทำเล ผู้ซื้อส่วนใหญ่ลืมคิด ถึงแสงแดดที่ส่องเข้าห้อง บางคนไม่ชอบให้แดดส่องเข้าห้องตอนบ่ายเพราะร้อน หรือบางห้องไม่มีแสงเข้าเลยทั้งเช้าและบ่าย ก็ต้องเลือกให้เหมาะสม 

ข้อที่เจ็ด...อายุ? หลายคนอาจสงสัยจะเกี่ยวอะไรกับการซื้อคอนโด เกี่ยวแน่ๆ ถ้า คอนโดติดรถไฟฟ้า ที่ตัดสินใจอยู่มีวัยรุ่นเป็นส่วนใหญ่ ถ้าคุณมีครอบครัว ต้องการความสงบเงียบ ก็ไม่เหมาะ ต้องมองไกลสักหน่อย จะปรับตัวได้หรือไม่ อย่าลืมว่าคอนโดเป็นแค่ชุมชนเล็กๆ 

ข้อที่แปด...ระเบียบเงื่อนไขการอยู่อาศัย ก่อนซื้อต้องรู้ให้ครบทุกข้อ บางแห่งไม่ให้นำหมา แมวเข้ามาเลี้ยง ไม่ให้ทำอาหารใช้เตาแก๊ส ไม่ให้ขนของ หรือต่อเติมห้องในวันเสาร์ อาทิตย์ 

ข้อที่เก้า...นิติบุคคลอาคารชุด ทุกคอนโดคงเลี่ยงไม่ได้ ต้องรู้ถึงระเบียบ เช่น ค่าส่วนกลางต้องจ่ายเดือนละเท่าไหร่ นิติบุคคลจะเก็บไปเพื่อบริหารจ่ายเป็นค่ายาม ค่าไฟฟ้าทางเดิน ลิฟต์ ซ่อมบำรุง คอนโดบางแห่งราคาถูก แต่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางแพง

หากท่านกำลังมองหา คอนโดติดรถไฟฟ้า อยู่ลองเข้ามาดูที่เว็บเราก่อนได้ครับ

การเลือกซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียม

ในการเลือกซื้อ คอนโดติดรถไฟฟ้า นั้น  ปกติจะต้องทราบทิศทางที่แน่นอน  รวมถึงองศาของทิศทางของอาคารที่จะสร้างขึ้น  ซึ่งคงไม่ใช่ง่ายนัก  และในทางปฏิบัติในคอนโดบางแห่งเวลาที่เรานำเข็มทิศไปวัดโดยเฉพาะผู้ที่เป็นซินแสเองก็จะต้องระวังเป็นอย่างยิ่ง  เพราะอิทธิพลของกระแสแม่เหล็กที่เกิดจากคอนกรีตเสริมเหล็กในอาคารที่มีอยู่มากในแทบทุกด้านของผนัง    จะไปเปลี่ยนหรือเบนทิศทางในเข็มทิศให้เบนไปจากที่เป็นจริง     ผลของการวัดองศาบางครั้งเมื่อยืนวัดที่ประตูใหญ่ซึ่งเป็นประตูหลักของอาคาร    วัดที่หน้าห้อง   และในห้อง    ทิศทางที่ได้จะแตกต่างกันออกไปจนทำให้เกิดความสับสนในทิศทางที่ควรจะเป็น   และหากห้องที่ผู้ซื้อได้มัดจำจองห้องไว้ต่อมากลายเป็นทิศทางที่มีฮวงจุ้ยไม่ดีหรือไม่สัมพันธ์กัน     ก็คงแก้ไขในเรื่องของทิศทางไม่ได้แล้ว    สำหรับผู้เขียนเองจะควรคำนวณทิศทางตั้งแต่แรกไว้อย่างละเอียดจากผังห้องที่ให้มาเพื่อจะได้ไม่พลาดในเวลาเลือกทิศให้ลูกค้า    

                                คงต้องยอมรับว่าการในให้คำปรึกษานั้น   เราคงไม่สามารถเลือกห้องที่ดีทั้ง 4 ทิศให้ลูกค้าได้อยู่ที่การวางองศาของตัวอาคารตั้งแต่แรก   ในโครงการที่ผู้เขียนเคยไปนั่งให้คำปรึกษาอยู่นั้น  ทิศทางทั้งสองโครงการจะเป็นห้องที่ตั้งหันหน้าออกสู่ทิศทางที่เฉียงทั้ง 4 ด้าน  คือไม่ได้หันหน้าสู่เหนือ ใต้ ออก  ตก  ที่เรียกว่าจตุรทิศ  ดังนั้นสำหรับยุค 20 ปีนี้  จะมีทิศทางของห้องพักที่ดีและโดดเด่นอยู่ 2 ทิศทางด้วยกัน  บางทิศทางดีถึง 40 ปี  บางทิศทางดีเพียง 20 ปี     ลูกค้าบางท่านเลือกที่เอามุมที่ทิวทัศน์ดีแม้จะดีเพียง  20  ปี   บางท่านบอกว่าขอห้องที่ดีถึง 40 ปีดีกว่าส่วนทัศนียภาพจะเป็นรองก็ไม่เป็นไร  เพราะเราคงให้เวลาตรงนั้นไม่มากเท่าไหร่   ยังไงก็ขอให้ทุกอย่างเฮงไว้ก่อน    ระยะเวลา   20 ปีก็ถือว่าว่านานมาก   บางทีผู้อยู่อาจจะเปลี่ยนที่อยู่ไปก่อนครบกำหนดเวลาก็ยังไม่แน่    จึงไม่มีปัญหาเรื่องของระยะเวลา

                                ด้านพนักงานขายของบริษัทที่ทำหน้าขายห้องชุด   เท่าที่มีโอกาสพูดคุยส่วนใหญ่จะได้รับการอบรมศาสตร์ฮวงจุ้ยมาอยู่บ้างเหมือนกัน  ทั้งในเรื่องของหมายเลข    จำนวนชั้น   ตามธาตุปีเกิดของลูกค้า    เช่น คนเกิดปีชวดถือว่าธาตุน้ำ   เลขประจำธาตุคือ หมายเลข  1    หรือ 6   จึงต้องเลือกชั้นที่ 1  หรือ  6   เป็นต้น    ผู้เขียนเองเห็นว่าการนำทฤษฎีของหลอซูซึ่งเป็นเรื่องของหมายเลขประจำทิศ     เรื่องตำแหน่งของดวงดาวที่จะเปลี่ยนที่ไปในทุก 20 ปี   มาประยุกต์ใช้ในการเลือกชั้นให้แก่ลูกค้าผู้ซื้อ     หรือ การเลือกเอาตำแหน่งห้องตรงกลางชั้น     ตามหลักเสือขาวมังกรเขียว  ล้วนแล้วแต่ไม่สามารถใช้ได้เพราะ

                                1  .   ตัวเลขทั้งหมดในตารางเหอะกู  เป็นตัวเลขประจำทิศที่จะปรับเปลี่ยนไปตามยุคของฮวงจุ้ย   และหากจะยึดเอาตัวเลขประจำทิศ  เป็นเลขประจำธาตุ   ( 1-9  )  เลขแต่ละตัวแทนธาตุแต่ละอย่าง  เช่น  เลข  1   แทนธาตุน้ำ    เลข 2   แทนธาตุไฟ    เลข  3 แทนธาตุไม้    เลข 4   แทนธาตุทอง   เลข  5  แทนธาตุดิน    การเลือกชั้นที่ 1 -10  อาจไม่มีปัญหา   แต่ในชั้นที่เลยจากชั้นที่ 10 ขึ้นไป  เช่น ชั้นที่ 12   ชั้นที่ 34    ปัญหาของธาตุที่นำตัวเลข 2 ตัวมารวมกันเป็นชั้นที่       การปะทะกันตัวเลขก็ต้องเกิดขึ้น  ก่อให้เกิดความอัปมงคล  หากจะยึดธาตุของคนใดคนหนึ่งเป็นหลักเพื่อเลือกชั้น     ก็อาจไปปะทะกับธาตุของคู่ครองหรือผู้ที่อาศัยอยู่ด้วย    ในที่สุดอาจจะหาชั้นที่สมพงศ์กับดวงชะตาไม่ได้   สมมติว่าหมายเลขชั้นลงตัว  แต่ทิศทางไม่มีโชค    ปัญหาก็ยังต้องมีอยู่อีก

                                2  .   การเลือกตำแหน่งห้องตรงกลาง     ยึดตามหลักเสือขาว-มังกรเขียว   ก็ไม่สามารถทำได้เพราะไม่ถูกต้องทั้งในเรื่องของทิศทาง    และเหตุผลบนตามความเป็นจริง   เช่น  จำนวนห้องกลางที่มีจำนวนเพียงไม่กี่ยูนิต    หรือมีพอแต่มุมการมองเห็นวิวไม่ดี  หรือมีห้องตำแหน่งตรงกลางชั้นแต่อยู่ตรงหน้าหรือใกล้กับลิฟท์   ก็อาจส่งเสียงรำคาญให้กับผู้อยู่ได้   เป็นต้น

                                ดังนั้นหากสามารถหลุดจากปัญหาทั้งหมดไม่ว่าข้อ 1 และ 2  ได้  ปัญหาต่อไปคือ    ตำแหน่งของประตูเข้าห้อง    ปัญหาของผังการจัดวางภายในที่ถูกต้องหรือไม่        แบบสมบูรณ์ที่สุด   หรือมีจุดเสียน้อยที่สุดมีอยู่ในแบบไหน   ชั้นไหน    งบประมาณค่าห้องต่อตารางเมตร    ล้วนแล้วแต่เป็นตัวแปรที่สำคัญของการเลือกซื้อห้องชุดในอาคารคอนโดมิเนียมที่อยู่ในขอบเขตของฮวงจุ้ยจะต้องนำมาพิจารณาด้วย